Непогашенные обязательства перед банком и наличие ипотечной недвижимости осложняют процесс расторжения брака. Супругам предстоит решить множество задач, в том числе заняться разделом квартиры, купленной в ипотеку. Юристы «Форсайт» готовы подробно объяснить, кто и сколько будет выплачивать банку, как решаются вопросы с созаемщиками. Однозначного решения задачи нет, поскольку в каждой ситуации рассматриваются нюансы отношений в конкретной семье. Учитывается доход каждого из супругов, заключенные ранее договора, наличие несовершеннолетних детей и многое другое.
В правоприменительной юридической практике пока нет прецедентов, на которые суд мог бы ориентироваться в аналогичных ситуациях. Поэтому вердикты выносятся разные в каждом случае. Вопрос недвижимости осложняется наличием 3 заинтересованных сторон — каждого из супругов и финансового учреждения. Остальное имущество делится проще между 2 участниками. Нередко в ходе раздела квартир по ипотекам при разводе ущемляются права одной из сторон. Речь идет о ситуациях, когда у заемщика забрали права на квартиру, но не сняли обязательства по погашению кредита на нее. Другой вариант развития событий — при реализации залоговой недвижимости сотрудники банка узнают, что по решению суда она не относится к единоличной собственности лица, бравшего ссуду.
Правовое регулирование вопросов при разделе ипотечной квартиры
Сложности с разделом квартир при разводах в случае, когда недвижимость куплена в ипотеку во время супружества, связаны с недостаточной правовой базой по этому вопросу в семейном и гражданском законодательстве. В суде задача раздела залогового имущества решается на основании Гражданского и Семейного кодексов, соответствующего Федерального закона и условий договора между финучреждением и заемщиком.
Главный принцип раздела залоговой недвижимости следующий: жилье, приобретенное семьей в период брака, считают совместно нажитым имуществом. Это значит, что законом предусмотрен раздел 50/50, если нет другого порядка, закрепленного брачным договором. Нет разницы, на кого из супругов оформлялся кредит в банке. Долговые обязательства делятся поровну между бывшими супругами вне зависимости от того, кто главный заемщик. Исходя из практического опыта, поделить залоговую недвижимость поровну сложно — по статусу заемщик не вправе совершать сделки с имуществом, следовательно, вариант равного раздела ипотечной квартиры между супругами после развода не представляется возможным.
Как избежать распространенных проблем при разделе квартиры в ипотеке
Если заранее прописать условия раздела ипотечных квартир при разводах в брачных договорах, большинства споров и конфликтов можно избежать. По российским законам, брачное соглашение оформляется как до регистрации отношений, так и в любое время после этого. Несмотря на цивилизованность такого способа, договоры заключают менее 5 % российских пар.
Другой способ избежать проблем с разделом ипотечной квартиры при разводах — получить правовые гарантии в виде грамотно оформленного соглашения с банком. Кредитные учреждения, неоднократно сталкивающиеся на практике с проблемой дележа имущества между бывшими супругами, обладают внушительным опытом участия в судебных спорах. Поэтому при заключении очередного договора предусматривается вариант расторжения брака и условия, снижающие риск для кредитора. Обычно супругов оформляют в качестве созаемщиков. Такой вариант выгоден и семейной паре, т. к. доходы объединяются, что потенциально увеличивает сумму кредитования.
Вдобавок соглашение с банком все чаще содержит пункт, указывающий на неизменность условий заключенного договора для созаемщиков, даже если они решат разорвать брачные отношения. Для бывших супругов такой вариант означает, что при отказе одного из них погашать долг перед финансовым учреждением, все обязательства переходят к другому. Это защищает интересы банка, но никак не касается прав физических лиц.
Рекомендации по возможному разделу имущества (ипотечной квартиры)
Супругам, сталкивающимся при разводе с разделом квартиры, взятой в ипотеку в период совместного проживания, предстоит выбрать оптимальный вариант из возможных. К примеру, можно продолжать выплачивать долг по кредиту или раздобыть остаток суммы, чтобы досрочно погасить обязательства перед банком. Далее освобожденную от обременений квартиру продают, а полученные деньги делят поровну или с учетом условий соглашения сторон.
Другой вариант — обратиться к кредитору за согласием на продажу недвижимости. Ответ банка нельзя предугадать, но варианты могут быть следующими:
требование досрочно погасить долговые обязательства ввиду нарушения условий договора;
обязательство выплачивать положенные суммы без продажи недвижимости.
Нередко банки идут навстречу, позволяя продать залоговое жилье, т. к. это снижает риск невыплат. Бывшим супругам остается найти покупателя, согласного на покупку квартиры с обременением. Новому владельцу для вступления в права придется компенсировать банку все задолженности, чтобы снять обременения. Учитывая, что желающих связываться с проблемной недвижимостью не так много, чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры при разводе, придется существенно снизить ее цену.
Какие предусматриваются гарантии для кредитующего банка
Как упоминалось выше, кредитные организации стараются предусмотреть возможный раздел квартиры, находящейся в ипотеке, при разводе. Чтобы снизить риск невыплаты, супругов оформляют созаемщиками, а в соглашении прописывается обязательство погашать задолженности при любом развитии семейных отношений. Если бывшие супруги хотят незамедлительно поделить недвижимость, банк может дать согласие на срочную продажу квартиру с обременением. Только это не освобождает от обязательств перед финансовым учреждением — новый владелец не вступит в права, пока есть долги. К тому же в процессе поиска покупателя супруги обязаны вносить указанные в договоре суммы платежей в положенный срок.
Банк, не получающий положенных выплат по кредиту, вправе выставить недвижимость на продажу без согласия заемщиков. Сделка проводится на аукционе, где расценки будут ниже рыночных. Из полученной суммы банк удержит положенные ему средства с процентами по договору, а также штрафы и пени в случае задержки выплат и затрат на организацию аукциона. Остаток от полученных средств распределяется между созаемщиками. Получается, что бывшие супруги лишаются и квартиры, и денежных средств.
Утаить от банка предстоящий развод не получится: требование уведомлять кредитную организацию об изменениях в семейном положении прописываются в договоре. Их несоблюдение чревато санкциями.
Какие варианты решения проблем вообще возможны
Грамотный раздел имущества, если квартиру в ипотеке еще предстоит оплачивать долго, возможен с участием опытного юриста. Специалист подскажет, насколько ограничены права собственников залоговой недвижимости, что можно предпринять в конкретной ситуации, чтобы не столкнуться с проблемами.
Семейный кодекс указывает, что все нажитое имущество во время зарегистрированных отношений является общим. То, что покупалось до официальной регистрации брака, считается личной собственностью. Однако существуют оговорки. К примеру, бывшему супругу дается право на долю недвижимости, если выплаты по кредиту осуществлялись совместно в период гражданского брака. Требования предъявляют и неработающие лица, т. к. доход одного из супругов считают общим.
Сложнее проходит раздел квартиры, находящейся в ипотеке, если речь идет о новостройке. По закону, получить право на владение недвижимостью можно лишь после введения объекта в эксплуатацию. Если заемщик успел развестись, он выплачивает компенсацию бывшему супругу с учетом ранее осуществленных совместных выплат. Если развод состоялся после того, как получено право собственности на жилье, по суду придется выделить долю собственности.
Когда один из созаемщиков уклоняется от финансовых обязательств, банк переоформляет договор на другого. С первого снимают все обязательства, одновременно лишая прав на долю недвижимого имущества. Иногда случается просрочка платежей на 3 и более месяцев, но при этом созаемщик не хочет лишаться прав. В таком случае кредит может погасить платежеспособный созаемщик, чтобы потом распределить средства от продажи недвижимости, или квартиру продаст банк и разделит средства между созаемщиками.
Ипотека при расторжении брака в семьях с детьми
Если у семьи с детьми есть квартира в ипотеке, раздел имущества при разводе должен учитывать интересы каждого несовершеннолетнего ребенка. Поэтому любые инстанции, где рассматривается спор, учитывают права детей. Обычно доля детей оформляется на супруга, с которым они остаются после развода. В случае продажи жилья ребенка нужно выписать, иначе возникнут проблемы с органами опеки и попечительства.
Развод всегда сопряжен с рядом проблемам, поскольку процесс затрагивает не только личные отношения, но и интересы сторон. Нередко супруги становятся врагами после раздела имущества, поскольку каждый хочет получить максимум из совместно нажитого. Имея многолетний опыт, юристы «Форсайт» рекомендуют пересмотреть отношение к заключению брачных договоров и подходить к любым вопросам цивилизованно, с точки зрения закона. Наши специалисты помогут составить контракт, а в случае его отсутствия подскажут, как разделить залоговую недвижимость проще и быстрее. Записаться на бесплатную консультацию можно прямо сейчас.
