Однако эта сделка имеет множество острых «подводных камней», наступив на которые и приобретатель, и отчуждатель могут серьезно пораниться, пожалев о своем непродуманном решении. Чтобы понять, в чем риски для каждой из сторон договора, нужно подробнее рассмотреть отличительные черты этого контракта.
Особенности договора
Если отчуждателем в этой сделке бывает только физическое лицо (чаще всего пенсионер в преклонных годах или инвалид), то приобретателем может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Помимо ухода и ежемесячных денежных выплат, приобретатель (плательщик ренты) нередко оплачивает часть стоимости жилья (в среднем 25-30%).Право собственности на квартиру или дом переходит приобретателю сразу после подписания документа. Однако распоряжаться (продавать, закладывать) жилую недвижимостью он не может до смерти отчуждателя. Последний также не имеет право это делать, поскольку уже не является юридическим владельцем данного жилья, хотя может проживать в нем вплоть до смерти.
Договор должен включать все существенные условия: стоимость жилплощади, размер первоначального платежа и ежемесячных выплат, возможность совместного проживания, особенности ухода за отчуждателем, в каких случаях сделка расторгается.
Обязательства по договору пожизненного содержания завершаются с наступлением смерти отчуждателя. Однако приобретатель обязан в любом случае организовать похороны бывшего владельца жилья. Его наследники не могут претендовать на недвижимость, которая являлась объектом данной сделки.
Договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон. Причинами расторжения сделки чаще всего являются: несоблюдение договорных обязательств приобретателем или мошенничество со стороны отчуждателя. Какие же существуют риски для обеих сторон контракта?
Риски приобретателя недвижимости
Когда человек заключает договор пожизненного содержания в качестве приобретателя, он рассчитывает на определенную стабильность взаимоотношений с отчуждателем, а также на постоянность своего дохода и жизненного уклада. Однако его планы могут легко быть разрушены непредсказуемыми жизненными обстоятельствами, к которым относятся следующие:- Ухудшение материального положения. У плательщика ренты могут закончиться денежные средства на содержание отчуждателя, что приведет к расторжению договора.
- Хроническая болезнь или тяжелая травма, в результате чего он не в состоянии будет исполнить договорные обязательства.
- Если приобретатель умирает до прекращения договора, а его наследники отказываются продолжать соблюдать обязательства, то жилье возвращается в собственность отчуждателя без возмещения расходов, которые понес умерший плательщик ренты.
- Частичное или полное уничтожение недвижимого имущества (объекта сделки) не освобождает от обязанности содержать отчуждателя.
- При расторжении договора по причине ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей компенсация за расходы ему не выплачивается, а имущество возвращается в собственность прежнего владельца.
- Сложный процесс доказательства в суде. Среди отчуждателей встречаются авантюристы в преклонных годах, которые провоцируют приобретателей не исполнять договорные обязательства, после чего подают заявление в суд на расторжение контракта. Доказать на судебном заседании надлежащее выполнение своих обязанностей плательщику ренты очень сложно, если у него нет документальных подтверждений.
- Длительное ожидание. При заключении договора приобретатель жилья рассчитывает на определенный срок содержания отчуждателя. Но бывали случаи, когда пожилой человек, за которым ухаживали, переживал своего «попечителя».
- Проблемы с наследниками. После смерти бывшего владельца недвижимости его родственники постараются оспорить договор ренты, мотивируя тем, что отчуждатель не отдавал отчет своим действиям (был недееспособен) в момент подписания контракта.
Во избежание рисков приобретателям рекомендуется документально фиксировать, собирать всевозможные доказательства исполнения договорных обязательств, в каких бы хороших отношениях с отчуждателем они ни находились. Все нюансы содержания и ухода за отчуждателем желательно закрепить в договоре. А для этого сперва следует проконсультироваться у профессионального юриста, занимающегося вопросами недвижимости.
Риски отчуждателя недвижимости
Отчуждатель находится в более выгодном положении в плане соблюдения договорных обязательств, поскольку именно он ставит условия сделки. Однако и владелец жилой недвижимости может оказаться жертвой недобросовестного и злонамеренного приобретателя. Основными рисками для отчуждателя являются:- Выбор необязательного приобретателя. Пожилой человек может быть введен в заблуждение обещаниями и позитивным поведением плательщика ренты. Однако длительное содержание и постоянный уход за отчуждателем могут коренным образом изменить настрой приобретателя жилья. Спустя некоторое время он перестанет соблюдать взятые обязательства, в результате чего придется либо обращаться в суд, либо смириться и жить под гнетом чужого человека.
- Внезапное расторжение договора. Приобретатель может в любой момент расторгнуть договор по разным причинам (болезнь, ухудшение материального состояния и прочее). В этой ситуации отчуждатель неожиданно лишается содержания и ухода, что особенно трудно для больного одинокого пенсионера.
- Нарушение условий договора. Пользуясь доверчивостью пожилого человека или инвалида, плательщик ренты может уговорить его переселиться в другое жилье, более ветхое и малогабаритное, а сам переехать в квартиру отчуждателя.
- Преступная деятельность. Жилье дорожает с каждым днем, поэтому злоумышленники разных мастей любыми способами пытаются ее заполучить. Уговорив одинокого пенсионера заключить договор пожизненного содержания, они попросту сокращают дни его жизни (отравляют или иным образом умерщвляют). В результате договор прекращается, а злоумышленники остаются с жильем.
Таким образом, для отчуждателя главный риск связан с надежностью и добропорядочностью потенциального приобретателя. Перед заключением договора он должен досконально проверить личность плательщика ренты. В любом случае надежнее будет воспользоваться помощью юридической компании, которая предоставляет подобные услуги.
Расторжение договора
Расторгается договор пожизненного содержания по обоюдному соглашению сторон или по решению суда. Основные причины расторжения сделки:- Приобретатель не исполнял или ненадлежащим образом выполнял оговоренные и закрепленные в документе условия.
- Плательщик ренты не хочет или не в состоянии исполнять в дальнейшем договорные обязательства.
- В момент заключения договора отчуждатель не отдавал отчет своим поступкам.
В любом случае процедура расторжения договора довольно длительная и сопряжена с бумажной волокитой, сбором доказательств и моральными потрясениями. Судьям очень сложно разобраться в истинном положении дел, поэтому результат судебного процесса непредсказуем. Чтобы обезопасить себя от ошибочного судебного решения желательно воспользоваться помощью адвоката, специализирующегося на данной категории дел.
