Стороны контрактов на разработку, являющиеся потребителями, часто не осознают, что положения, касающиеся договорных штрафов, могут быть недействительными или их эффективность ограничена. Договорные штрафы зарезервированы как для разработчика, так и для покупателя, поэтому перед заключением договора на разработку стоит проверить, какие положения связывают покупателя, а какие остаются неэффективными. Мы постараемся ввести основные принципы сохранения договорных штрафов при покупке недвижимости и указать, какие из них в настоящее время считаются запрещенными (оскорбительными) оговорками.
Контрактный штраф
Сначала определите, что такое договорное взыскание. Предполагается, что он выполняет функцию компенсации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Сторонам соглашения остается зарезервировать договорный штраф и определить его сумму. Однако следует помнить, что такое положение может быть ограничено только моральными обязательствами, что означает, что если выгода заключается в выплате определенной суммы, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения стороны не могут зарезервировать договорное наказание (в этом контексте положения предусматривают проценты).Несмотря на высокую степень доступности сторон, предполагается, что сумма неустойки не должна быть чрезмерно чрезмерной по отношению к стоимости контракта. В ситуации, когда это так, лицо, обязанное заплатить, может потребовать, чтобы оно было измерено в суде в соответствии со ст. 484 Гражданского кодекса, то есть соответствующее сокращение.
Невозможно исключить договорное наказание в контракте разработчика
Стоит отметить, что в контракте на разработку обязательна договорная штрафная санкция, в соответствии с которой взимается плата с застройщика с покупателя в случае задержки перехода права собственности на имущество. Это обязательство вытекает непосредственно из ст. 29 параграф 3 Закона о защите прав покупателей жилья или дома на одну семью (далее - Закон о развитии).Кроме того, статья 22 (1) 1 пункт 13 Закона о развитии указывает на обязательную позицию в виде определения суммы процентов и договорных штрафов для обеих сторон. На практике разработчики ввели положения, исключающие договорные штрафы. Верховный суд неоднократно комментировал вышеуказанный вопрос. Согласно одному из постановлений от 10 августа 2017 года, ссылочный номер И CSK 10/17, Верховный суд установил, что пункты, исключающие договорные штрафы в контракте на разработку, не допускаются. Он подчеркнул:
Значимость давления и облегчения доказательств, созданных путем установления договорного штрафа для покупателя в случае несвоевременного, ненадлежащего исполнения или невыполнения основного неденежного обязательства застройщика, несопоставима с любыми потенциальными рисками, которых покупатель избегает, в силу того факта, что разработчик будет отказываться от предоставления договорных санкций в отношении неисполнения или ненадлежащего исполнения. выполнение неденежных обязательств покупателем.
Равное отношение к сторонам
Согласно отчетам Управления по конкуренции и защите прав потребителей (далее - УОКиК), стороны заключают договор на разработку следует учитывать одинаково при определении положения о договорной неустойке. Это означает, что договорные штрафы, подлежащие взысканию с потребителя, должны определяться пропорционально договорным штрафам, применяемым к другой стороне, и они не должны быть чрезмерными (хотя, конечно, эти штрафы могут быть не пропорциональны потребителю, если они в его пользу). Это ситуация, когда одна из сторон более ответственна за договорное наказание, чем другая, даже если это положение касается неисполнения того же обязательства. В качестве примера, UOKiK упоминает, что незаконная диспропорция может заключаться в наложении договорного или компенсационного штрафа только на потребителя, при этом не налагая его на разработчика, или оставляя за собой возможность наложения договорных штрафов на обе стороны договора, но с грубым изменением его суммы, ниже для застройщика и выше для потребителя. В заключение УОКиК заявил, что такое решение должно рассматриваться как нарушение общего пункта, содержащегося в ст. 3851 § 1 Гражданского кодекса и за незаконное договорное положение, указанное в ст. 3853 пункт 16 Гражданского кодекса. Если договорные штрафы в договоре на разработку являются неравномерными или они взимаются только с покупателя, который является потребителем, такой пункт считается запрещенным. Однако это не относится к положениям, которые были индивидуально согласованы с потребителем. Согласно ст. 3851 § 3 Гражданского кодекса: положения договора, на которые потребитель не оказал реального влияния, не согласованы индивидуально - в частности, это относится к положениям договора, взятым из шаблона, предложенного потребителю подрядчиком. На практике покупатель обычно не оказывает реального влияния на содержание контрактов на разработку, за пределами даты заключения. Следует подчеркнуть, что вышеуказанные положения предназначены для защиты потребителя, поэтому допустимо установить договорное наказание, которое будет непропорциональным и неравным, если оно будет взимать плату с разработчика таким образом.Управление по вопросам конкуренции и защиты прав потребителей подчеркивает важность надлежащего баланса штрафных санкций по договору. Согласно УОКиК, при определении суммы таких сборов, если застройщики оставляют их за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, что приводит к расторжению договора по причинам, связанным с потребителем, или компенсации в случае выхода из договора, ориентиром является цена квартиры или дома, способ финансирования инвестиции и текущая рыночная ситуация. Здесь, на основании судебных решений, УОКиК указывает, что предусмотрены договорные штрафы, которые составляют 5 процентов. Цены на недвижимость и многое другое чрезмерно завышены, поскольку не имеют экономического обоснования и нарушают законные интересы и порядочность потребителя.
Договорная неустойка за задержку перехода права собственности на недвижимость
После завершения девелоперского проекта застройщик обязуется установить и передать право собственности на недвижимость покупателю. Как мы уже сообщали, в контракте на разработку обязательна договорная штрафная санкция для потребителя в случае задержки перехода права собственности на недвижимость. этот штраф обычно взимается за каждый день задержки.
На практике застройщики часто ограничивают свою ответственность за задержки с передачей права собственности на недвижимость в свои контракты. Это делается, например, путем установления предела в договоре застройщика для суммы договорной неустойки, указанной в сумме или в процентном соотношении стоимости объекта недвижимости, за которую застройщик не несет ответственности.
Другой способ, используемый разработчиками, - установить период, в течение которого им не нужно платить за задержку. В отношении потребителей такие пункты считаются запрещенными (оскорбительными) в соответствии со ст. 3853 пункт 2 Гражданского кодекса в соответствии с вышеуказанным положением:
В случае сомнений считается, что незаконными договорными положениями являются те, которые, в частности: исключают или существенно ограничивают ответственность перед потребителем за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
