Красные флаги в договоре долевого участия: пункты, на которые нужно обратить особое внимание

Подписание договора долевого участия (ДДУ) — момент волнительный. Но именно здесь, в гуще юридических формулировок, таятся ловушки, способные превратить мечту о новом жилье в долгострой и судебные тяжбы. Какие пункты в договоре должны зажечь красный сигнал тревоги? Специальный репортаж из мира гражданского права.

Это самый фундаментальный блок. Если здесь есть расхождения — договор опасен.

Что должно быть по закону: в договоре должны быть указаны:

• Срок передачи объекта.
• Гарантийный срок на объект (не менее 5 лет).
• Полные реквизиты проектной декларации и разрешения на строительство.

Если любого из этих пунктов нет, или вместо конкретной даты стоит размытая формулировка («не позднее чем через 36 месяцев после получения разрешения на строительство»), или гарантийный срок меньше 5 лет — это прямое нарушение 214-ФЗ. Такой договор не пройдет госрегистрацию, а если каким-то чудом пройдет, то не будет иметь силы.

Предмет договора — это ваша будущая квартира. Он должен быть описан с хирургической точностью.

Что должно быть: точный адрес дома, номер и этаж квартиры, ее площадь (общая/жилая/кухни), план с экспликацией.
Красный флаг:

• Формулировки типа «...или иная квартира аналогичной площади». Вам нужна конкретная квартира, а не «аналог».
• Превышение допустимого отклонения площади – погрешность в 5% — это уже преступление. По закону, при изменении площади более чем на 5% вы вправе расторгнуть договор. Но если в договоре изначально прописано, что вы согласны на любое изменение, — это ловушка.
• Отсутствие подробного плана квартиры в приложении к договору.

Закон устанавливает минимальные ставки неустойки за просрочку передачи объекта (1/150 ключевой ставки ЦБ от уплаченной суммы за каждый день просрочки). Но застройщики часто пытаются их уменьшить.

Красный флаг:

• Прямое уменьшение размера неустойки (например, 1/300 ставки или фиксированная мизерная сумма).
• Условия, ограничивающие ваше право на неустойку. Например: «Неустойка начисляется только после уведомления застройщика в письменной форме», «Неустойка выплачивается после полной передачи всех объектов в доме» и т.д.
• Штрафы с вас за ваши просрочки платежа, которые многократно превышают проценты по ст. 395 ГК РФ.

Что должно быть: с 2019 года основной режим — расчёты через эскроу-счета (есть исключения, но для массовых проектов — именно эскроу). В ДДУ должно быть условие о способе привлечения средств: либо взносы в компенсационный фонд, либо размещение денег на эскроу (п. 5 ч. 4 ст. 4). Поэтому категоричное «все расчеты идут через эскроу» лучше смягчить до «как правило, через эскроу».

Красный флаг:

• Отдельные договоры на «услуги» (юридическое сопровождение, бронирование), которые де-факто являются частью цены квартиры, но не защищены эскроу.
• Упоминание в договоре каких-либо дополнительных платежей за «подключение к сетям», «оформление документов» и пр. Застройщик обязан сдать дом со всей необходимой инфраструктурой, и эти затраты уже включены в стоимость «квадрата».

Застройщик пытается прописать себе «право на ошибку» без последствий.

Красный флаг:

• Пункты, позволяющие застройщику в одностороннем порядке изменять сроки сдачи, проектную документацию без согласования с дольщиком.
• Условия, сильно ограничивающие ваше право на расторжение договора. Например, вы можете расторгнуть только если просрочка превысит 2 года, или только до наступления определенной даты.
• Сложная, многоступенчатая процедура урегулирования претензий, которая затягивает момент официального предъявления требований.

Это технический, но критически важный момент.

Наши юристы по недвижимости анализируют договоры – наша бдительность помогает очистить рынок от недобросовестных застройщиков!

Контент разработан РОСТСАЙТ и юридически верифицирован с гарантией авторства