Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика он обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.
При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.
Юридически значимым, согласно букве закона, является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.
Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:
подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм;
исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
Рассмотрим подробнее каждый из этапов.
Претензия застройщику
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.
В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).
Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа, плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.
Сам документ должен отвечать определенным требованиям:
подробно описывается суть нарушения;
обязательно наличие ссылок на конкретные пункты договора и нормативные акты;
кроме того, к претензии прилагаются документы и иные материалы, выступающие в роли доказательств фактов, изложенных в претензии.
Направить претензию можно двумя способами: лично или по почте. В первом случае необходимо иметь 2 экземпляра заявления. Один передается непосредственно застройщику, второй остается у пострадавшего. На нем представитель компании должен поставить отметку о регистрации. В частности, ставится дата и подпись должностного лица. Отметка заверяется печатью или штампом.
Обычный срок, в который застройщик должен отправить ответ, - 10 дней. В этот период компания может принять решение удовлетворить требования. Однако часто бывает так, что фирма отказывает заявителю. В этом случае появляется возможность взыскать максимальную неустойку через суд.
По почте надо отправлять заказное письмо с уведомлением о получении. В этом случае десятидневный период для ответа будет исчисляться с даты получения претензии адресатом.
Если оппонент готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи помещения, то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.
На практике, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.
Если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.
Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.
Есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в том числе и подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии. При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы.
Судебное урегулирование спора
Если застройщик отказывается от исполнения своих обязательств, дольщик обращается в суд. Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).
Иск по взысканию неустойки с застройщика имеет следующую структуру:
Далее следует описательная часть, в которой подробно освещается проблемная ситуация.
Далее, потребитель излагает обстоятельства выполнения своих обязательств. Затем переходит к описанию деталей уклонения застройщиком условий договора.
Изложив детали сложившейся ситуации, дольщик излагает свои требования, ссылаясь на нормы закона.
К иску заявитель прилагает документы, подтверждающие оплату, понесенные убытки, расходы, расчеты неустойки, а также копии обращений к застройщику, его ответы, и, конечно же, сам договор долевого участия.
В конце ставится дата и подпись истца.
Особое внимание необходимо обратить на число экземпляров иска и приложений к нему. Их должно быть столько, сколько сторон в деле, плюс еще один для суда. При расчете неустойки не следует завышать ее размер. Суд будет определять соотносимость величины компенсации и серьезности допущенного нарушения. Закон предусматривает возможность уменьшить размер взыскания.
Особенно внимательно следует отнестись к расчету убытков. Все потери должны быть обоснованы и подтверждены документально.
Помните, что при составлении искового заявления ссылки на нормы действующего законодательства обязательны. В противном случае, суд отклонит иск. И второй раз истец уже не сможет обратиться с повторным заявлением с теми же требованиями и по тем же основаниям, что значительно и несоизмеримо усложнит ситуацию в будущем.
В ходе рассмотрения дела выясняются все обстоятельства, заслушиваются доводы сторон. После этого суд выносит решение. На заседании зачитывается резолютивная его часть, то есть, собственно, итог процесса. В течение 5-10 дней решение выносится в окончательной форме. Оно вступает в силу в течение 30 дней. Этот срок отводится на обжалование.
Если ответчик не оспорил решение, то истец может получить исполнительный лист. С ним он направляется в службу приставов. Сотрудник ФССП принимает документы и открывает исполнительное производство.
Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:
компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
возмещение судебных расходов.
Чтобы грамотно составить исковое заявление, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Об этом свидетельствуют и многочисленные неудовлетворенные иски пострадавших граждан, хотя государство в этом вопросе всегда на стороне дольщика, и регулярно дополняет меры и методы воздействия на недобросовестных застройщиков.
Получение денежных средств от застройщика
Непосредственно взыскать неустойку с застройщика по ДДУ должен будет судебный пристав. Выданные судом документы подаются в ФССП. Исполнительное производство включает в себя 3 стадии:
на второй стадии осуществляется собственно принудительное взыскание;
на завершающем этапе производство прекращается в связи с его исполнением или неисполнением;
Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?
Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).
В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.
Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.
Как посчитать размер неустойки?
Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:
применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц);
стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре);
длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так: Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки.
И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).
Далеко не все застройщики в состоянии признавать вину и нести ответственность. Ответчик вполне может привлечь к делу адвоката. Если истец решил действовать самостоятельно, ему может быть очень сложно отстоять свою правоту. В этом случае следует только надеяться на справедливость суда.
Главное – в своих действиях опираться на нормы права. Нужно внимательно изучить процессуальные нормы, условия соглашения, существующую практику по делам, проанализировать, как тот или иной участник ЖСК взыскал неустойку с застройщика. Это займет определенное время и отнимет силы, однако если вы не планируете прибегать к услугам юриста, вам обязательно придется это сделать!
Кроме того, следует помнить, что пока вы занимаетесь юридическим ликбезом, уходит драгоценное время и, возможно, последний шанс получить свои деньги. Ведь никто не мешает зарвавшемуся застройщику объявить себя банкротом! А в этом случае, степень безнадежности стремится к бесконечности!
