Внесение изменений в технический паспорт квартиры


юрист, как лечащий врач —должен быть высшей категории

Внесение изменений в технический паспорт с учетом понижающего коэффициента технических характеристик площади балкона и общей площади квартиры

Заключая инвестиционный договор на покупку с застройщиком, покупателей нередко интересует вопрос расчета стоимости суммы сделки. В частности, входит ли балкон в общую площадь квартиры, и какая часть будет учитываться в дальнейшем при ежемесячном начислении квартплаты? С точки зрения законодательства Российской Федерации, действия застройщиков, использующих фактическую площадь балконов при расчетах цены квартиры, неправомерны, поскольку их стоимость должна рассчитываться с применением понижающих коэффициентов.

Общая площадь жилого помещения рассчитывается путем сложения площадей всех ее частей. Т.е. учитываются как помещения для удовлетворения бытовых нужд, так и вспомогательные, связанные с проживанием людей в жилом помещении. Исключение составляют площади веранд, террас, балконов и лоджий.

Давайте рассмотрим точку зрения застройщика, и попытаемся понять, что же движет им в такой ситуации:

  • требования строительных норм;
  • желание заработать на неосведомленных покупателей.

По тексту договора долевого участия «общая проектная площадь» включает в себя балкон – балкон в общую площадь входит, поскольку трактовка соответствует понятиям, применяемым в строительстве и используемых в СНиПах.

При получении технического паспорта в БТИ в документации также указана «общая площадь», поскольку такое понятие используется технической документации. Цифра эта включает в себя площадь с учетом балконов, теплых или холодных.

Но следует понимать, что в ЖК РФ понятие «жилая площадь» не используется. Специалисты БТИ проводят все замеры для учета построенного объекта, однако в алгоритм расчета площади жилья не включаются наружные конструкции, т.е. не входит балкон в общую площадь квартиры. Общая площадь в паспорте БТИ (площадь с учетом балконов) печатается справочно, для того, чтобы было с чем сравнивать ранее выданные документы.

Если застройщик не ставит за цель обмануть покупателей, то при продаже квартир в многоквартирном доме он будет применять при калькуляции цены специальные понижающие коэффициенты. Соответственно, что если покупатели не осведомлены о такой ситуации, то возможны обманы, т.к. покупатель соглашается с ценой за 1 кв.м жилья.

Единственно правильный выход из подобной ситуации, это скрупулезное изучение инвестиционного договора. И нередко для этого потенциальные покупатели привлекают специалистов.

Естественно, что когда входит в общую площадь балкон, то сумма переплаты оборачивается весьма внушительными цифрами. Так что расходы на помощь специалистов при заключении договора купли-продажи обязательно себя оправдают.

Сотрудники БТИ не измеряют каждую квартиру в новостройке, а делают типовой расчет. Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ. Как быть в этом случае?

Видео по теме

все видео

Претензия застройщику

Направить претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток - отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах. Претензия должна отвечать определенным требованиям:

  • в ней полностью указываются реквизиты сторон;
  • подробно описывается суть нарушения;
  • обязательно наличие ссылок на конкретные пункты договора и нормативные акты;
  • кроме того, к претензии прилагаются документы:
    • договор участия в долевом строительстве;
    • документы, подтверждающие факт оплаты цены договора участия в долевом строительстве (квитанция к приходному кассовому ордеру – при оплате наличными денежными средствами, платежное поручение – при оплате в безналичном порядке);
    • технический паспорт помещения.

Направить претензию можно двумя способами: лично или по почте.

В первом случае необходимо иметь 2 экземпляра заявления. Один передается непосредственно застройщику, второй остается у пострадавшего. На нем представитель компании должен поставить отметку о регистрации. В частности, ставится дата и подпись должностного лица. Отметка заверяется печатью или штампом. Обычный срок, в который застройщик должен отправить ответ - 10 дней. В этот период компания может принять решение удовлетворить требования.

Получить акт приёма-передачи

Если застройщик не соглашается на внесение изменений и не собирается решать возникшие проблемы, единственная возможность отстоять свои права - взять дело в свои руки. Для этого необходимо стать собственником квартиры, т.е. подписать акт приема-передачи. В качестве примечания к акту приема-передачи можно указать наличие финансовых претензий к застройщику из-за меньшей площади квартиры.

Одновременно или до подписания акта необходимо направить застройщику претензию с указанием недостатков объекта недвижимости (если вы не сделали этого ранее). В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.

Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика. Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.

Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.

Обращение в БТИ

После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры. После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.

После получения нового технического паспорта помещения составляйте еще одну претензию в адрес застройщика, уже с указанием новых данных экспертизы БТИ.

Если и в этом случае застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.

Внимание! Право на получение компенсации возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.

Также, Вы можете потребовать возмещение морального вреда, что предусмотрено статьей 15 закон РФ «О защите прав потребителей» и компенсации расходов и убытков (например, почтовые и юридические услуги).

Судебное урегулирование спора

Если застройщик отказывает в удовлетворении требований дольщика, следует обратиться в суд. Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам удовлетворяются (полностью или частично).

В шапке иска пострадавшее лицо указывает наименование суда, где будет рассматриваться заявление. В этой части излагаются данные об истце и ответчике. Далее следует описательная часть, в которой подробно освещается проблемная ситуация. Далее, дольщик излагает обстоятельства выполнения своих обязательств. Затем переходит к описанию деталей уклонения застройщиком от условий договора. Изложив детали сложившейся ситуации, дольщик излагает свои требования, ссылаясь на нормы закона.

Список прилагаемых документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • документы, подтверждающие факт оплаты цены договора участия в долевом строительстве (квитанция к приходному кассовому ордеру – при оплате наличными денежными средствами, платежное поручение – при оплате в безналичном порядке);
  • технический паспорт помещения;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • претензия застройщику;
  • ответ застройщика на претензию.

В конце ставится дата и подпись истца.

Помните, что при составлении искового заявления ссылки на нормы действующего законодательства обязательны. В противном случае, суд отклонит иск. И второй раз истец уже не сможет обратиться с повторным заявлением с теми же требованиями и по тем же основаниям, что значительно и несоизмеримо усложнит ситуацию в будущем.

Далеко не все застройщики в состоянии признавать вину и нести ответственность. Ответчик вполне может привлечь к делу адвоката. Если истец решил действовать самостоятельно, ему может быть очень сложно отстоять свою правоту. В этом случае следует надеяться только на справедливость суда, и опираться на нормы права.

Следует внимательно изучить процессуальные нормы, условия соглашения, существующую практику по делам, проанализировать, как тот или иной участник ЖСК взыскал компенсацию с застройщика. Это займет определенное время и отнимет силы, однако если вы не планируете прибегать к услугам юриста, вам обязательно придется это сделать!

Кроме того, следует помнить, что пока вы занимаетесь юридическим ликбезом, уходит драгоценное время и, возможно, последний шанс получить свои деньги. Ведь никто не мешает зарвавшемуся застройщику объявить себя банкротом! А в этом случае, степень безнадежности стремится к бесконечности!

Мы готовы предложить вам следующие виды помощи:

В досудебном порядке

Претензия застройщику

Подготовка претензии для разрешения спора в досудебном порядке.

заказать
Пакет документов

Полная подготовка пакета документов для разрешения спора в досудебном порядке, включая претензию и проект искового заявления.

заказать
Переговоры с застройщиком

Выезд на переговоры к застройщику нашего представителя с подготовкой полного пакета документов.

заказать
Возможна поэтапная оплата услуг

В судебном порядке

Подача искового заявления

Подготовим и подадим исковое заявление в суд.

Подать иск
Подача искового заявления с представительством

Подготовим и подадим исковое заявление в суд. Наш представитель разово выйдет в суд для защиты ваших интересов.

Подать иск
Решение «под ключ»

Полное представление ваших интересов в суде до вынесения решения по делу, в не зависимости от количества выходов в суд и количества подготовленных необходимых документов.

решите мой вопрос
Система скидок
для некоторых
категорий
граждан
и дел
Спасибо за обращение в нашу компанию, мы свяжемся с вами в ближайшее время
записаться на бесплатную консультацию
Физическое лицо Юридическое лицо

Нажимая кнопку «ОТПРАВИТЬ» вы соглашаетесь с условиями политики конфиденциальности, условиями хранения и обработки персональных данных.

срочный вопрос

Нажимая кнопку «ОТПРАВИТЬ», вы соглашаетесь с условиями политики конфиденциальности, условиями хранения и обработки персональных данных.

Подумайте, пока вы пытаетесь решить вопрос самостоятельно, могут пройти все сроки!
Не теряйте время

Нажимая кнопку «ОТПРАВИТЬ», вы соглашаетесь с условиями политики конфиденциальности, условиями хранения и обработки персональных данных.

записаться на бесплатную консультацию
Физическое лицо Юридическое лицо

Нажимая кнопку «ОТПРАВИТЬ» вы соглашаетесь с условиями политики конфиденциальности, условиями хранения и обработки персональных данных.